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'집 구매시 무조건 공동명의가 유리'...부동산 전문가들의 조언

by ◆∇ 2020. 12. 7.
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1 주택자 종합부동산세를 둘러싸고 부부 공동명의와 단독명의의 상황이 역전됐습니다. 올해까지는 고가주택이라면 공동명의 때 절세 혜택이 적었지만 내년부터 공동명의 1 주택자는 공동명의 혜택과 단독명의 혜택 중 하나를 선택할 수 있게 됐습니다. 단독명의에만 적용되던 고령자 및 장기보유 세액공제를 고를 수 있게 된 것입니다. 이는 공동명의의 선택폭이 커진 만큼 유리해졌다는 평가입니다.

 

 

 


전문가들은 새로 집을 살 땐 무조건 공동명의로 등기하는 게 유리하다고 조언하고 있습니다. 문제는 현재 단독명의 1주택자가 공동명의로 바꿔야 하느냐입니다. 이때 취득세로 1000만 원 이상을 내야 하기 때문에 자신의 공제 요건을 잘 살펴봐야 한다는 것이 전문가들의 권고입니다.

목   차

 

1. 60세 이하면 대체로 공동명의가 유리...비과세 고려

2. 증여취득세 감안해 공동명의 전환 고려

 


1. 60세 이하면 대체로 공동명의가 유리... 비과세 고려

 

국회는 지난 2일 고령자 및 장기보유 세액공제를 공동명의 1주택자에게도 적용하는 내용의 개정 종부세법을 통과시켰습니다. 공동명의 1 주택자는 매년 9월 종부세 합산배제 신고를 할 때 둘 중 하나를 선택해 종부세를 내게 됩니다.

 

 

 

 

 

첫째는 현재까지 공동명의 1주택자에게 적용되던 ‘12억 원까지 종부세 비과세+고령자 및 장기보유 공제 제외’를 고를 수 있고 아니면 단독명의 1 주택자에게만 한정된 ‘9억 원 종부세 비과세+고령자 및 장기보유 공제 적용’도 택하는 게 가능해졌습니다.

고령자 공제는 만 60세 이상일 때, 장기보유 공제 혜택은 집을 5년 이상 보유했을 때 받을 수 있습니다. 나이가 많고 보유기간이 길수록 공제율이 올라갑니다. 내년부터 고령자 및 장기보유를 합친 합산 공제 한도가 70%에서 80%로 올라갑니다. 내년에 70세인 1 주택자가 15년간 집을 보유하면 80% 공제율을 적용받습니다.

 

이 공제율과 집값을 고려해 어떤 방안이 본인에게 유리한지를 잘 따져봐야 합니다. 대체로 60세 미만이면 집값에 관계없이 ‘12억원 비과세 혜택’(공동명의만 가능)을 선택하는 게 낫다고 합니다. 고령자 공제 없이 보유기간으로 받을 수 있는 공제율이 최대 50%여서 12억 원 비과세에 비해 절세 폭이 작기 때문입니다. 같은 이유로 보유기간이 5년 미만인 1 주택자도 ‘12억 원 비과세’를 고르는 게 유리합니다. 내년부터 고령자 공제율은 20~40%입니다.

 

 

 


가격 기준으로 보면 공시가격 15억~20억 원(시가 20억~25억 원) 이하 집을 보유한 1 주택자도 대부분 12억 원 비과세 혜택을 선택하는 게 낫다. 신한은행 부동산투자자문센터에 따르면 올해 공시 가격이 10억 7700만 원인 서울 마포 A아파트(전용면적 84㎡)를 부부 공동명의(1 대 1)로 보유한 1 주택자가 ‘12억 원 비과세’ 혜택을 선택하면 내년에 내야 할 종부세는 4만 원(농어촌특별세 포함) 가량입니다. 같은 상황에서 고령자·장기보유 공제를 택하면 종부세는 확 늘어납니다. 공제율이 50%이면 69만 원을, 80%이면 27만 원을 종부세로 내야 합니다.

 

 

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2. 증여취득세 감안해 공동명의 전환 고려

 

아파트 공시가격이 20억 원 이상이면 고령자 및 장기보유 공제를 적용받는 게 더 유리할 경우가 있습니다. 대부분 합산 공제율이 70% 이상일 때입니다. 올해 공시 가격이 22억 4000만 원인 집을 공동명의로 보유한 1 주택자가 12억 원 비과세를 선택하면 내년에 낼 종부세는 477만 원입니다.

 

 

 

 

 

이에 비해 세액공제를 택해 50% 공제율을 적용받을 때 내는 종부세는 571만 원입니다. 공제율이 70%로 올라가면 12억 원 비과세 혜택 적용 때보다 더 적은 343만 원을 종부세로 냅니다. 공제율이 80%가 되면 종부세가 229만 원으로 줄어들게 됩니다. 이는 30억 원 넘는 아파트도 결과는 비슷합니다.

공동명의가 좋아졌다는 이유로 단독명의에서 공동명의로 바꿀 때는 증여세와 증여 취득세를 고려해야 합니다. 배우자 및 직계비속에 대한 증여세는 각각 6억 원, 5000만 원까지 비과세 되며 초과액에 대해선 10~50% 세율로 증여세를 냅니다. 1가구 1 주택자가 가족에게 증여할 때 내는 증여 취득세는 공시 가격 기준으로 부과되며 세율은 3.5%입니다. 여기에 전용면적 85㎡ 이하 주택은 0.3%, 85㎡ 초과 주택은 0.5%의 교육세가 추가됩니다.

 

 

 

 

 


예를 들어 시가 12억 원인 주택(84㎡)의 지분 50%를 배우자에게 넘길 경우 6억 원까지 비과세여서 증여세는 없습니다. 증여 취득세는 1596만 원 정도입니다. 이는 시가의 70% 정도인 공시 가격(4억 2000만 원)에 3.8%(교육세 포함)를 곱해 구한 수치입니다. 전문가들은 1596만 원인 취득세를 공제로 만회하려면 수년 걸린다고 설명합니다. 김종필 세무사는 “공동명의로 하면 과세표준이 낮아져 종부세와 양도소득세 등을 아낄 수 있지만 증여세와 증여 취득세를 부담해야 해서 모든 사항을 종합적으로 고려해 판단해야 한다”라고 말했습니다.

 

무조건 세금 관련해서는 알아야 손해를 보지 않습니다. 지금 세금공부를 조금이라도 더 해서 되도록이면 정부에 내가 내지 않아도 될 돈들은 지출하지 않도록 노력해봅시다.

 

 

 

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