거래량 폭증 지방 1억 아파트에 무슨일이?...버스타고 수십채씩 싹쓸이

"전국구로 버스를 대절해 1억 원 이하 아파트를 수십 채씩 사들이고 있습니다. 원래 동구는 인기가 없었는데 허름한 1억 원 이하 아파트를 싹쓸이하는 중이다. 내년에는 공시 가격 1억 원이 넘을 거란 이야기도 있으니 올해 빨리 사는 게 유리하다."(울산 부동산 중개업소 관계자)

"꼭지라고 말려도 소용없다. 집도 안보고 계약한다. 일주일 만에 매매 가격이 4000만 원씩 뛰고, 하루에도 수천씩 오른다. 집주인이 호가를 계속 올리고 있어 가격을 확정 짓지 못했다."(창원 부동산 중개업소 관계자)

 

 

 

정부가 지난 19일 조정대상지역 7곳을 추가지정하면서 "천안, 울산, 창원도 추가 지정을 검토할 것"이라고 엄포 놓았지 만 '지방 아파트 원정대'의 열기가 꺾이지 않고 있습니다. 천안, 울산, 창원, 전주 등 비규제 지역 공시 가격 1억 원 미만 아파트가 다주택자 '타깃'입니다.

 

 

 

 

 

정부는 넉달 전, 이들 아파트는 "투기대상이 아니다"며 수십 채를 사도 취득세 1%만 적용해 주기로 했습니다.


1. 거래량 5배 급증, 1억원 뛴 공시가 1억 아파트.."버스 타고 와 수십 채 사들인다"

29일 부동산업계에 따르면 최근 전국 곳곳에서 '공시가격 1억 원 미만 아파트'의 이상 과열 조짐이 확산하고 있습니다. 창원의 은아·반림 러키·삼선 아파트가 대표적이 사례이며 천안 주공 5단지, 울산 달동주공 2단지, 부산 개금주공 2단지, 전주 송천주공 등도 거래량이 크게 늘었습니다. 주로 서민이 거주하는 20평 이하로 지은이 20년 넘습니다.

울산의 한 중개업소 관계자는 "현지인들이 매매를 하는 경우가 있지만 요즘은 외지인들이 공시가격 1억 원 이하를 집중적으로 사들이고 있다"며 "가격이 많이 올라 내년에는 아파트 공시 가격이 1억 원 넘는 곳도 나올 것 같다"라고 말했습니다.

 

 

 

 

공시가격 8000만 원 이하의 울산 달동주공 2단지 전용 50㎡는 지난해 12월 매매 가격이 9900만 원이었는데 최근(26일) 실거래 가격이 1억 6500만 원까지 뛰었습니다. 이 평형의 매매건수는 지난달에만 19건. 지난해 같은 달 4건 대비 5배가량 늘었습니다. 특히 지난달 31일에만 매매건수가 5건으로, 하루 만에 매수세가 집중 유입되는 기현상이 목격됩니다.

최근 매물로 나온 14층 호가는 1억9000만원으로 1년 전 가격 대비 1억 원 뛰었으며 전세 1억 1000만 원을 끼고 매수할 수 있는 매물이라 지난해 매매 가격 수준의 현금만 쥐고 있으면 '갭 투자'를 통해 손쉽게 매수 가능합니다.

 

 

 

 

지난 20일 해운대·수영‧동래‧연제‧남구 등 5개구가 조정대상지역으로 지정된 부산은 5개 구를 제외한 인근 비규제 지역 저가 아파트로 최근 매수세가 빠르게 유입되고 있다고 합니다. 창원은 저가 아파트가 밀집한 성산구의 주간 매매 가격이 지난주 1.98% 급등해 전국 지자체 중 1위였고 전주도 1.95% 급등했습니다.


2. 수십채 사도 취득세 1%, "1채당 3000만 원 아낀다"... 지방 비규제라면 종부세·양도세도 '빈틈' 생겨

 

 

 

뚜렷한 호재 없이 시가 1억원~2억원대 아파트가 '귀한 몸'이 된 이유는 다주택자가 공시 가격 1억 원 이하 아파트를 집중 매수한 결과입니다. 이는 취득세 계산 시 주택수에 포함되지 않기 때문입니다.

 

예컨대 창원 성산구 은아 아파트(59㎡)의 경우 최근 실거래가격인 2억 9000만 원짜리를 매수하면 취득세를 290만 원을 냅니다. 만약 공시 가격이 1억 원을 넘었다면 내야 할 취득세는 2610만 원~3480만 원으로 지금보다 2000만 원~3000만 원 더 부담해야 했습니다.

이런 규제빈틈으로 다주택자 지방 원정대가 뜨면서 외지인 매매비중이 높아지고 있습니다. 창원은 8월 아파트 매매거래 건수가 총 2412건인데 이 가운데 절반이 가까운(44.1%) 1064가구를 외지인이 샀습니다. 1월 전체 매매거래건수 2876건 가운데 외지인 매수 건수가 490(17.0%) 건에 불과한 것과 대비됩니다.

 

 

 

 

우병탁 신한은행 부동산투자자문센터 팀장은 다만 "취득세 계산시 주택수에서 제외되기는 하지만 종부세와 양도세는 포함된다는 사실에 유념해야 한다"라고 지적했습니다. 다만 "조정대상지역이 아닌 지역이라면 보유 주택수가 몇 가구인지, 어떤 걸 먼저 매도하느냐에 따라 보유세와 양도세도 중과를 피할 방법은 있다"라고 말했습니다.

예컨대 다주택자라도 비규제지역의 주택을 먼저 판다면 양도세 기본세율(6~42%)만 적용됩니다. 2 주택·3 주택자는 규제지역 주택을 매도할 때만 10% 포인트, 20% 포인트 중과세율이 적용(내년 6월부터는 20% 포인트, 30% 포인트 중과)되기 때문입니다. 종부세는 조정대상 지역 1채와 비규제 지역 1채를 보유하고 있다면 일반세율이 적용됩니다. 3 주택부터 지역과 상관없이 중과세율이 적용됩니다.


3. "투기대상 아냐" 선 그었던 정부, 넉달만에 '역풍'.."유동성 문제가 근본 원인" 지적도

 

 

 

다주택자 규제 예외 조항이 도리어 지방의 서민이 거주하는 아파트값 불안요인으로 작용한 셈이지만 정부는 추가 대책을 검토하고 있지 않습니다.

정부 관계자는 "지방의 경기를 고려해야 하는 데다 외지인 매수라고 해도 주택공급에 순기능을 하고 있는 측면도 있

다"고있다"라고 지적했습니다. 우 팀장은 "규제 예외가 좋으냐, 나쁘냐에 대한 판단을 떠나 근본적으로 유동성 문제가 해결되지 않는 한 이런 부작용은 필연적으로 발생할 수 있다"고 말했습니다.

 

 

 

 

 

이번 문재인정부도 부동산 정책은 모조리 실패한 것으로 판단됩니다. 하기야 부동산에 대해 잘 알지도 못하는 인간을 장관으로 앉혀놓았으니 말해봐야 무엇하겠습니까만은?

 

차기 대선결과에서 이 부동산 정책 때문에 역풍을 맞지 않길 바랍니다.