부부 공동명의가 종부세 더 많이 낸다!...20억 주택 명의 변경 시 1억 들어

종합부동산세에 대한 ‘부부 공동명의 1 주택자’들의 불만이 커지고 있습니다. 종부세 절세 혜택이 크다고 해서 단독명의 대신 공동명의를 택했는데 집값이 급등해 오히려 더 많은 세금을 내게 돼서입니다.

 

 

 

 

그렇다고 단독명의로 바꾸기엔 추가 세금 부담(증여세+취득세) 때문에 쉽지 않습니다. 전문가들은 합리적인 조정 방안을 찾아야 한다고 입을 모으지만 정부가 요지부동이어서 공동명의 역차별 논란은 수그러들지 않을 전망입니다.

 

 

 

 

부부 공동명의는 2008년 이후 급속히 늘어났습니다. 배우자 증여세 공제한도가 3억원에서 6억 원으로 상향된 때이며 같은 해 11월 종부세 세대별 합산 방식이 헌법재판소에서 위헌 결정을 받고 이듬해 인별 합산 방식으로 종부세 체계가 개편된 뒤 공동명의자의 공제한도가 늘어난 영향도 컸습니다.

이때부터 1주택자는 단독명의로 하면 공시 가격 9억 원 초과분에 대해 종부세를 냈고 부부 공동명의는 1인당 6억 원 초과일 때부터 종부세를 납부합니다. 따라서 공시 가격이 12억 원(시세 16억 원) 이하인 집을 공동명의로 보유하면 종부세를 한 푼도 내지 않으며 과세표준도 부부간 절반으로 나뉘기 때문에 적용 세율이 낮아져 종부세를 적게 냈었습니다.

 

 

 

 

그런데 최근 들어 상황이 바뀌었습니다. 이는 시세 상승에다 정부의 공시가격공시 가격 현실화(시세 대비 반영률 상향) 정책까지 겹쳐 공시 가격 12억 원 이상인 주택이 속출했기 때문입니다.

 

 

1. 공동명의자의 향후 겪을 문제점

 

무엇보다 공동명의자가 종부세 고령자 및 장기보유자 공제를 못 받는 게 가장 큰 문제입니다. 고령자 공제는 만 60세 이상일 때 적용되며 장기보유 공제 혜택은 집을 5년 이상 보유했을 때 받을 수 있습니다. 나이가 많고 보유기간이 길수록 공제율이 올라갑니다. 가령 만 70세이면서 15년간 집을 보유했다면 올해 고령자 공제율은 30%, 장기보유 공제율은 50%입니다. 합산 공제율은 80%지만 공제한도가 70%로 묶여 있어 70%를 공제받습니다. 종부세 산출액이 1000만 원이라면 70% 공제가 적용돼 300만 원만 내면 된다는 뜻입니다.

 

 

 

 

내년부터 고령자 및 장기보유 공제한도가 70%에서 80%로 올라간다. 내년에 70세인 단독명의자가 15년간 집을 보유하면 80% 공제율을 적용받아 세 부담이 더 줄어듭니다. 그러나 단독 명의자만 이런 혜택을 누릴 뿐 공동명의자에겐 해당 사항이 없습니다.

 

2. 제각각인 정부 기준 탓에 혼란 가중

정부는 형평성을 이유로 공동명의자에게 종부세 공제 혜택을 줄 수 없다고 주장합니다. 1주택 공동명의자의 종부세 기본공제 총액이 12억 원으로 단독 명의자(9억 원) 보다 큰데 공동명의자에게 세액공제 혜택까지 줄 수 없다는 설명입니다.

정부는 또 관련 규정을 근거로 공동명의자에게 세액공제를 해줄 수 없다는 입장을 보이고 있다. 종부세법 시행령엔 ‘1세대 1주택자란 세대원 중 1명이 1 주택을 소유한 경우’라고 명시돼 있습니다. 종부세법 체계에선 한 명이 주택 지분의 100%를 보유하지 않고 부부가 50%씩 나눠 가지고 있을 땐 1세대 1 주택으로 보지 않는 것입니다.

정부 논리대로라면 ‘0.5+0.5=1’이 아닌 셈입니다.

 

 

 

 

하지만 정부는 다주택자에게 종부세를 중과할 땐 주택의 20% 넘는 지분(3억원 초과)만 보유해도 주택으로 간주합니다. 양도세와 취득세에선 주택 지분율이 0.1%만 돼도 주택으로 보고 세금을 중과합니다. “정부가 다주택자를 규제하고, 세금을 더 걷고, 공제는 줄이는 쪽으로 세법을 운용하고 있다”는 비판이 나오는 이유입니다.

부동산 가격이 계속 오르면 상황이 달라질 수 있다는 관측이 제기됩닌다. 공시 가격이 15억~20억 원(시세 20억~25억 원) 이상이면 단독 명의자에 비해 공동명의자가 불리해진다고 전문가들은 진단하고 있습니다.

 

지난해 공시가격이 20억 3700만 원인 아파트를 공동명의로 소유하면 보유세(재산세+종부세)는 587만 원으로 단독명의일 때(584만 원)보다 3만 원가량 많았다. 올해는 공동명의 보유세가 897만 원으로 급증해 단독명의(849만 원)보다 48만 원 많아졌다. 재산세는 같지만 종부세(농어촌특별세 포함)가 각각 234만 원(공동명의), 186만 원(단독명의)으로 차이 났기 때문입니다. 내년엔 종부세 격차가 더 벌어지면서 공동명의(1234만 원)와 단독명의(986만 원) 간 보유세 차이가 248만 원으로 크게 확대됩닌다.

 

 

 

 

이런 역전 현상 때문에 공동명의에서 단독명의로 바꾸려 한다면 추가 비용이 드는데 시세 20억원인 주택을 공동명의에서 단독명의로 변경하는 데 드는 돈은 증여세와 증여 취득세를 합해 1억 원가량입니다.

공동명의를 역차별하는 종부세가 양성평등 개념과 맞지 않는다는 지적도 있습니다. 윤희숙 국민의힘 의원은 “현행 종부세 제도는 ‘부동산은 남편만 소유하라’는 시그널을 주고 있다”며 “조선시대도 아니고 굉장히 시대에 역행한다”라고 질타했습니다.

 

이건 뭐 무기만 안들었지 날강도가 따로 없는 것 같습니다. 국민들 상대로 장사를 제대로 하시는 듯 합니다. 서울의 경우 향후 집값이 대부분 20억이 넘어갈텐데 세금 엄청 거둬들이겠군요.