3년 전 7억 주고 산 아파트, 양도세만 1억(feat.1주택자, '이사도 못 갈 판')

“최근에 집 보러 오는 매수인들이 늘었습니다. 실거주를 하실 분들은 양도세 비과세 요건이 되는 9억 원 미만 아파트를 찾는 경우가 많지요.”

 

 

 

1일 서울 강북구의 한 공인중개업소 대표는 “실거주 서민들에게 몇천만원이나 하는 세금 부담은 만만치 않다”며 이같이 말했습니다. 서울·경기 등 수도권 집값이 폭등하면서 조금이라도 세금 부담을 줄이고자 하는 실수요자들이 움직이고 있습니다. 거주 요건을 채울 경우 양도세를 내지 않아도 되는 9억 원 미만 아파트를 찾아 외곽으로 이동하고 있습니다.

목   차

 

1. 중소형 아파트 평균값 10억원 육박

2. '세금 부담'에…1주택자 "갈아타기 쉽지 않아"

 

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1. 중소형 아파트 평균값 10억원 육박

 

 

 

KB국민은행 리브부동산이 발표한 월간 KB주택시장 동향 시계열 자료에 따르면 지난 4월 서울의 중소형 아파트 평균 매매 가격은 9억 8658만 원으로, 2년 전과 비교해 2억 9237만 원 올랐습니다. 가격 상승률로 보면 42.1%나 급등했습니다. 2년 전 6억 9422만 원으로 7억 원이 되지 않았던 중소형 아파트값이 이제 10억 원 턱밑까지 오른 것입니다.

중소형 아파트는 전용면적 60㎡ 초과∼85㎡ 이하로 보통 ‘25∼34평 아파트’(공급면적 기준)로 불리는 면적입니다. 신혼부부부터 3∼4인 가구까지 선호하는 인기 면적입니다. 지역별로는 강남권(한강 이남 11개구)의 중소형 아파트 평균 매매 가격이 11억 5153만 원, 강북권(한강 이북 14개 구)은 8억 5432만 원으로 조사됐습니다.

서울에서는 사실상 중소형 아파트도 양도세 비과세 요건을 충족시키기가 어려워진 셈입니다.

2017년 8월 3일 이후 조정대상지역에서 산 주택은 2년 거주와 2년 보유 조건을 동시에 충족할 경우 9억원(실거래가)까지는 양도세를 물지 않습니다. 따라서 1 주택자라도 집값이 9억 원을 넘으면 9억 원 초과하는 금액에 대해서는 양도세를 매기게 됩니다.

실제로 노·도·강 등 강북 외곽지역에선 2년 전 거래가격 대비 3억 원 넘게 오른 중소형 아파트가 쏟아지고 있습니다. 시세 9억 원이 넘지 않는 아파트를 구입할 때 받을 수 있는 양도세 비과세가 가능한 아파트도 점차 사라지고 있습니다.

성북구 삼선동2가 삼선푸르지오 전용 84㎡는 지난달 9억 4700만 원에 신고가를 썼습니다. 2년 전까지만 하더라도 6억 원대 초반에 거래되던 주택형인데 10억 원 돌파를 앞두고 있습니다. 석관동 ‘래미안석관’ 전용 84㎡는 지난 4월 9억 6000만 원에 최고가로 팔렸습니다. 2019년 6월(6억 3500만 원) 대비 3억 원 넘게 상승했습니다. 은평구 불광동 북한산래미안 전용 84㎡도 지난 3월 9억 9000만 원에 거래돼 약 2년 전 7억 2500만 원보다 2억 6500만 원 올랐습니다.

2. '세금 부담'에…1주택자 "갈아타기 쉽지 않아"

 

 

 

 

 

올해부터는 1주택자라 하더라도 양도세 부담이 적지 않습니다. 장기보유 특별공제 조건이 달라지기 때문입니다. 작년까 진 연 8%였던 공제율이 ‘보유 기간 연 4%+거주 기간 연 4%’로 바뀌었습니다. 10년간 아파트를 보유하고, 이 가운데 2년간 실거주를 한 경우를 가정해보면 과거엔 최대 80%까지 공제를 받을 수 있습니다. 그러나 올해에는 48%만 공제를 받는다고 합니다.

또 소득세법 개정안에 따르면 이날부터 1년 미만 보유 주택의 양도세율은 70%, 2년 미만 보유 주택은 60%가 됩니다. 1주택자라도 집을 단기간에 팔면 양도세 부담이 크다는 의미입니다. 

실제 7억원에 매수한 서울 아파트에서 올해 15억 원에 이 아파트를 팔면 장기보유 특별공제(장 특공제)를 받기 위해 3년 거주했다고 해도 양도세를 8642만 원 내야 합니다.

이에 여당은 1주택에 대한 양도세 비과세 기준 금액을 9억 원에서 12억 원으로 높이는 방안을 내놨지만 정부가 반대 입장을 보이고 있어 추진하기가 쉽지 않을 전망입니다. 동작구에서 R중개업소를 운영하는 유모 대표는 “서울 집값이 최근  3~4년 사이에 많게는 2배가량 뛴 사례도 나오면서 양도세만 1억 원에 가까운 비용이 든다는 얘기가 심심찮게 나온다”며 “사실상 주택 1채만 가지고 있는 실소유자들이 자녀 학교 문제 등으로 갈아타기를 하려 해도 세금을 내고 대출 제한을 받는 등 각종 규제에 부딪히다 보면 현실적으로 쉽지 않다”라고 설명했습니다.

 

 

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