정부 믿었던 40대, 부동산 규제에 발등 찍혔다

서울 목동에 전세를 살고 있는 40대 김진화 씨(가명)는 맞벌이로 연 1억 3000만 원을 법니다. 그는 자신을 고소득 직장인이 라고 생각하지만, 앞으로 서울에 집을 살 수 있을지 자신이 없습니다.

“2017년쯤 이 동네 아파트 가격이 7억5000만원쯤 했는데, 살까 말까 망설였어요. 정부는 부동산 가격을 잡을 것이라 장 담하고, 그때도 싸다는 생각은 없었으니까 집값이 내려가리라 믿고 전세를 선택했죠.” 그때 결정을 생각하면 지금도 자다가 벌떡 일어나 이불을 헤집는다. “2019년에 전세를 갱신하며 또 한 번 기회가 있었는데… 그때 이 동네 아파트가 9억 원쯤 했거든요. 이제 정말 고점이겠거니 했는데…”

 

 

 

현재 양천구의 아파트 평균가는 11억 6500만 원입니다. 좀 더 싼 곳으로 집을 옮기면 되지 않을까요?

“요즘 서울 어디든 싼 데가 있긴 한가요? 수도권조차도 비싸요. 직장과 아이 학교도 고려해야 하고, 맞벌이다 보니 부모 님께 돌봄도 부탁해야 하잖아요. 전셋값만이라도 더 안 오르기를 바랄 뿐이죠.” A 씨는 정부 정책을 믿었던 자신이 순진했다고 자책했습니다.

40대. 현 정부의 핵심 지지층이자 경제의 허리로, 부양가족을 돌보고 은퇴 준비도 해야 하는 세대입니다. 남녀 구분 없이 이들 40대가 가장인 서울의 가구는 정부통계 기준 76만 4637가구로, 이 중 내 집이 있는 가구는 53%인 40만 4571가구입니다. 바꿔 말하면 정부의 각종 부동산 정책에도 47%는 여전히 내 집 마련을 못했다는 얘기입니다.

23일 모 매체가 금융권의 대도시 무주택 40대 소득자 348가구의 자산을 분석한 자료를 토대로 정부의 부동산·금융 규제  정책에 따른 가구소득 5분위(소득 상위 20%) 대출 가능 금액을 계산해본 결과, 총부채 원리금 상환비율(DSR) 규제가 강화되는 오는 7월 이후 고소득층을 포함한 40대 대도시 무주택 가구 중 시중은행의 주택담보대출만으로 서울 아파트를 살  수 있는 가구(분위 평균 기준)는 없는 것으로 나타났습니다.

정부 정책 변화가 없는 한 40대 무주택 가구는 강남과 같은 고액 아파트 밀집지역 구는 물론, 상대적으로 아파트 매매가 가 낮은 도봉구와 금천구의 아파트 매입도 쉽지 않았습니다.

한국부동산원에 따르면 문재인 정부 들어 서울의 아파트값은 지난달까지 18.98% 올랐지만, 지난달 서울에서 실거래 신고된 아파트의 평균 가격은 문 대통령이 취임한 2017년 같은 달에 비해 70%가량 상승했습니다.

고소득자는 이번 DSR 규제 강화와 무관하게 주택담보대출비율(LTV)에 막혀 집을 사기가 어려웠고, 4분위 이하 가구는 DSR 규제에 더욱 대출이 줄어드는 것으로 나타났습니다. 특히 소득이 낮을수록 DSR 규제의 영향을 많아 받았습니다.

오는 7월 이후 5분위는 서울 아파트 구입 시 DSR에 따른 주담대 영향이 없었고, 4 분위는 서울 25개 구 중 강남 3구의 아 파트를 구입할 경우에만 대출금액이 DSR의 영향을 받아 감소했습니다. 3 분위는 13개 구의 아파트 구입 시 DSR 규제로 대출금이 감소했고, 2 분위는 21개 구에서, 1 분위는 모든 구에서 DSR 영향으로 대출금이 줄었습니다. 정부의 DSR 규제는 그렇지 않아도 어려운 중·저소득층의 아파트 구입을 더욱 어렵게 하고 있습니다.

목    차

 

1. 억대 연봉자도 대출 받아 9억 이상 아파트 구입 ‘언감생심’

2. 서울 무주택 40대, 국가통계 평균보다 자산 적어

3. 고소득자 집 사고 싶어도, LTV 막혀 ‘한숨’

4. 그들은 왜 아파트를 살 수 없나

5. 서울 집값 상승률 2·4대책 이전 복귀

6. 당정 부동산 추가대책도 2030에만 초점

 

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1. 억대 연봉자도 대출 받아 9억 이상 아파트 구입 ‘언감생심’

 

 

 

 

 

얼마 전 청와대 국민청원 게시판에는 40대 전세세입자의 애환 담긴 글이 올라왔습니다. 청원인은 “무주택이지만 집을 1 채라도 사려는 지금까지 소외된 40대들을 생각하시고 정책을 만드시길 바란다”라고 호소했습니다.

정부가 각종 대출 규제 등을 동원해 집값 잡기에 나섰지만, 집값만 오르고 무주택 실수요자는 규제로 집을 사기 더 어려 운 아이로니컬한 상황이 벌어지고 있습니다.

23일 모 매체가 서울 등 5대 도시 거주 40대 소득자 가계의 분위별 소득·자산 현황과 서울의 부동산 시세, 오는 7월부터 시행되는 총부채 원리금 상환비율(DSR) 규제 정책을 종합적으로 분석한 결과, 전체 국민 가계 소득을 5등분으로 나눴을  때 소득 상위 20%에 해당하는 5 분위 가구조차 ‘영끌’을 해야 서울의 9억 원 이하 아파트를 구매할 수 있고, 4 분위 이하 가 구는 신용대출을 포함한 은행 빚만으로는 서울 전 지역의 아파트 구매가 불가능한 것으로 나타났습니다.

 

2. 서울 무주택 40대, 국가통계 평균보다 자산 적어

 

 

 

국가통계포털의 주택 통계를 종합해보면 2019년 기준 서울 40대 가구의 절반에 가까운 47%가 무주택자인 것으로 나타납니다. 무주택 비율이 90%가 넘는 30세 미만이나 68%인 30대보다는 낫지만, 상당기간 경제활동을 해 왔음에도 가족을 부양하거나 노후 준비를 해야 하는 이들에게 ‘내 집’ 마련은 여전히 큰 숙제입니다. 현재 서울 60세 이상 세대주 가구의  60% 이상은 내 집을 보유하고 있는데, 지금의 40대는 향후 60대가 되더라도 주택 보유 비율이 상승하지 않을 가능성이 있습니다.

서울 무주택 가구 40대의 현실 파악을 위해, 유사값으로 시중은행이 2020년 하반기 조사한 5대 도시 40대 무주택 소득 자 348가구의 현황을 입수, 정부의 5 분위 소득 경곗값에 따라 분류했습니다.

그 결과, 소득 5분위별 △연간 소득 △자산 △대출 △순자산(자산-대출)은 <5 분위> △1억 2500만 원 △4억 2500만 원 △6500만 원 △3억 6000만 원 <4 분위>△6500만 원 △2억 2600만 원 △5600만 원 △1억 7000만 원 <3 분위> △4900만 원 △2억 2300만 원 △5200만 원 △1억 7100만 원 <2 분위> △3700만 원 △1억 4800만 원 △5700만 원 △9100만 원 <1 분위> △2400만 원 △1억 1900만 원 △2200만 원 △9700만 원이었습니다.

부동산이 없는 40대 대도시 가구는 분위별로 소득 차이가 뚜렷했지만 순자산은 1·2분위와 3·4 분위가 비슷했습니다. 또 물가가 높은 지역에 살고 있음에도 이들의 순자산 보유액은 정부 ‘2020년 가계금융복지조사 결과’에 나타난 소득 5 분위 별 가구당 순자산 보유액에 미치지 못했습니다.

 

가계금융복지조사에 따르면 2020년 소득 5분위별 순자산은 △5 분위 7억 9400만 원 △4 분위 3억 9400만 원 △3 분위 2억 9200만 원 △2 분위 2억 1500만 원 △1 분위 1억 2000만 원입니다. 고소득자일수록 정부 통계보다 자산이 훨씬 적었는데, 이 는 우리나라 가구 자산 대부분이 부동산에 편중돼서입니다. 주택 보유 가구는 부동산 가격이 오르며 자산을 증식했지만, 무주택 가구는 그렇지 못했던 셈입니다.

 

3. 고소득자 집 사고 싶어도, LTV 막혀 ‘한숨’

 

 

 

자산이 부족한 상황에서 아파트를 사려면 돈을 빌릴 수밖에 없지만 은행의 문턱은 정부규제에 점점 높아지고 있습니다.

정부 부동산 대책에 따라 현재 투기지역인 서울의 LTV는 40%입니다. 소득에 관계 없이 아파트 가격의 40%까지만 주택 담보대출(주담대)이 가능합니다. 연 소득 8000만 원 이하의 실수요자와 생애 첫 주택 구매자는 LTV가 50%로 높아지지만, 6억 원 이하 주택만 해당합니다. KB국민은행 리브 부동산 4월 통계 기준으로 서울 25개 구 중 평균 아파트 가격이 6억 원 이하인 곳은 없습니다.

LTV 대책에 이어 금융위원회·금융감독원은 가계 부채 관리를 목적으로 DSR를 차주(대출자) 단위로 제한하는 정책을 추 가로 내놨습니다. 이에 따라 오는 7월부터 서울을 포함한 전 규제지역에서 6억 원을 초과하거나 신용대출이 1억 원을 초 과하면 차주 단위 DSR 규제(시중은행 40%)를 받게 됩니다. 연간 갚아야 하는 돈이 소득의 40%를 넘으면 안 된다는 얘기입니다. 이어 내년 7월부터는 총대출이 2억 원을 초과할 경우, 2023년 7월부터는 총대출이 1억 원을 초과할 경우 규제 대상이며 신용대출 산정 기간도 점차 축소됩니다.

5 분위 고소득 가구의 대출은 LTV 40% 규정에 막혀 있습니다. LTV 규제에 따라 5 분위 가구는 서울 11억 원의 아파트를 살 때(30년 원리금 균등분할 상환, 2.5% 이자) 4억 4000만 원까지, 7억 5000만 원의 아파트를 살 때는 3억 원까지만 주담대를 받을 수 있습니다.

4 분위 이하 가구는 LTV와 DSR의 영향이 복합적으로 작용합니다. 1 분위 가구는 7월부터 당장 서울 전 지역 아파트 구매  시 주담대 감소 영향을 받고, 다른 분위 가구들도 일부 아파트의 주담대 금액이 줄어들거나 신용대출 한도가 축소됩니다.

 

4. 그들은 왜 아파트를 살 수 없나

 

 

 

 

 

이제 정책 변화나 부동산 가격의 하락, 다른 재테크 없이 은행 대출만 이용해 4분위 이하 서울 무주택 40대 가구가 서울에서 자력으로 아파트를 사는 건 불가능합니다.

7월 이후 소득 4분위 가구가 금천구 아파트를 산다고 가정했을 때, 주담대로 최대 금액은 5 분위와 마찬가지로 LTV 최대한도인 2억 6800만 원이지만 DSR 한도가 동시에 적용되기 때문에 신용대출 최대액(연봉 150%까지 대출 가능, 이자 4% 기준)이 7200만 원으로 줄어듭니다. 아파트를 사려면 순 자산을 빼고 1억 6100만 원을 더 마련해야 합니다. 3 분위와 2 분위 가구도 줄어든 은행 대출과 자산 외에 각각 1억 9500만 원, 3억 100만 원이 더 있어야 금천구 아파트를 살 수 있었습니다. 1 분위 가구는 새 규제를 적용하면, 주담대조차 줄어들기 때문에 매입 자금이 3억 7200만 원이나 부족했습니다.

아파트 평균가격이 8억 9700만 원으로 9억 원에 육박하는 동대문구의 아파트를 사는 건 더 어렵습니다. 4 분위와 3 분위는 3억 5900만 원의 주택담보대출을 받을 수 있지만 신용대출 최대한도는 새 DSR 룰에 걸려 각각 4900만 원과 1400만 원밖에 안 됩니다. 가진 자산을 탈탈 털어도 4 분위는 3억 1900만 원, 3 분위는 3억 5300만 원이 더 있어야 동대문구에 내 집을 마련할 수 있습니다. 2 분위와 1 분위는 말할 것도 없으며 ‘부모 찬스’ 없이 자력으로 마련하기는 어려운 돈입니다.

5 분위는 그나마 사정이 낫습니다. 금천구 아파트는 주담대 외에 4300만 원의 신용대출을 받으면 살 수 있고, 동대문구 아 파트도 신용대출 한도에 육박하는 1억 7800만 원을 빌리면 구매 가능하지만, 대출 여부는 불확실합니다.

한 시중은행 관계자는 “정부가 대출을 옥죄는 상황이어서 고소득자라고 해도 1억원 이상의 신용대출을 받기는 쉽지 안 다”고 털어놨으며 설령 신용대출을 받아도 이자로만 연간 720만 원의 부담이 늘어납니다.

긍정적인 관측으로도 9억원 아파트까지가 사실상 5 분위 가구가 구매할 수 있는 한도입니다. 5 분위가 평균가 11억 9000만 원의 마포구 아파트 구매를 위해서는 주담대와 신용대출 외에 2억 4000만 원, 주담대가 되지 않는 평균가 19억 6000만 원 의 강남구 아파트 구매를 위해서는 14억 1500만 원이 더 필요한 것으로 분석됐습니다. 강남구는 40대 고소득자도 접근 불가한 성이었습니다.

 

5. 서울 집값 상승률 2·4대책 이전 복귀

 

 

 

 

 

서울 아파트시장 움직임이 심상찮습니다. 2·4 대책 이후 서서히 상승폭을 줄였던 아파트값은 4월 보궐선거 이후 다시 몸 값을 높이더니 결국 15주 만에 대책 직전 상승률로 복귀했습니다. 서울시장 선거 과정에서 재건축 규제 완화 기대감이 커지면서 주요 재건축 단지를 중심으로 매수심리가 살아난 게 화근이었습니다. 이렇게 되면 실수요 서민의 내 집 마련 꿈은 더 멀어질 수밖에 없습니다.

23일 한국부동산원에 따르면 문재인 정부가 출범한 2017년 5월 이후 지난달까지 서울의 아파트값은 18.98% 올랐습니다. 문재인 정부는 임기 1년이 남았는데도 ‘빚내서 집 사라’는 식으로 풍부한 유동성을 활용한 부동산 경기 부양으로 경제를 떠받쳤던 박근혜 정부 임기 5년 상승률 13.17%를 벌써 오버했습니다.

실거래 신고 내역을 보면 지수로 표현되는 통계보다 현 정권 아파트값 상승세가 더 쉽게 확인됩니다. 보궐선거를 전후로 매수세가 들끓었던 강남구 압구정동의 경우 현대6차 전용 196.7㎡가 지난달 9층 물건이 62억 8000만 원에 거래됐습니다.

 

이 평형은 문재인정부 초기인 2017년 4월 1층이 30억 2500만 원에 팔렸습니다. 층이 달라 단순 비교하긴 어렵지만 4년 사 이 상승률이 108%입니다. 이 단지 144.2㎡형은 같은 기간 24억 원(6층)에서 45억 5000만 원(13층)으로 90% 올랐습니다.
서울 전체 아파트값의 추이도 비슷합니다. 지난달 서울 전체 자치구에서 실거래 신고된 아파트 3323건의 평균 매매가는 10억2300만원이었으며 이는 2017년 4월의 평균가 5억 9000만 원보다 73% 높은 가격입니다.

향후 집값 동향 예측은 쉽지 않습니다. 다만 시장 전문가들은 문재인정부 남은 임기 동안 집값이 내려갈 가능성은 거의 없다고 봅니다. 오세훈 서울시장이 취임 직후 시장 과열 움직임이 나타난 압구정·여의도·성수·목동 등 4개 지역을 토지거래허가구역으로 지정하고 시장에 경고 메시지를 보냈으나 매수심리는 높아졌습니다. 토지거래허가구역 발효와 주요 재건축 추진 단지의 연 이은 조합설립인가로 거래 가능한 매물이 귀해 오름폭이 다시 확대될 가능성이 농후해졌습니다. 여기에 6월 다주택자 양도세 중과 시행을 앞두고 시장 전반에 매물 잠김 현상이 심화할 수 있어 호가 중심의 서울 아파트 가격 상승세가 지속될 전망입니다.

 

6. 당정 부동산 추가대책도 2030에만 초점

 

 

 

 

 

정부의 총부채원리금상환비율(DSR)과 주택담보인정비율(LTV) 동시 규제는 고소득자와 저소득자 모두의 주택 구매를 어렵게 만드는 요인이라는 지적입니다. 당정도 이를 의식해 부동산 보유세 인하와 함께 이 두 요소를 선택적으로 완화하는 방안을 논의 중인 것으로 알려졌지만, 대책의 초점은 주로 2030 세대에 맞춰져 있습니다.

23일 금융위원회·금융감독원에 따르면 올해 하반기 만 39세 미만의 청년 및 7년 내 신혼부부를 대상으로 40년 만기의 정 책모기지 대출이 도입될 예정입니다. 청년들의 내 집 마련에 따른 원리금 상환부담을 완화하기 위한 조치입니다. 청년의  경우 미래 소득을 선반영해 DSR를 올려주는 제도도 적용합니다. 청년들을 위한 특별 대책이 마련되기는 했지만 워낙 서울 집값이 급상승해 이런 대책에도 LTV 상향 없이는 주택 구매에 한계가 있을 수밖에 없습니다.

정치권에서 논의 중인 부동산 대책 중에서 40대의 아파트 구매에 결정적 영향을 미치는 요소는 LTV와 DSR 비율을 얼마 나 어디까지 조정·적용할지 여부입니다. 송영길 더불어민주당 대표가 경선 공약으로 내세운 무주택자 LTV 90% 완화 방 안은 당내 반대에 부딪힌 것으로 알려졌습니다. 이 방안이 도입되면 고소득자의 경우 지금보다 쉽게 아파트 구매가 가능해집니다. 다만 LTV를 너무 높일 경우 시중에 돈이 더 풀리며 오히려 주택값이 뛰는 문제가 발생할 수 있습니다.

현재 논의의 방향을 보면 LTV·DSR 확대 시 서울이나 수도권 핵심지역을 제외하거나, 소폭 인상, 특정 연령대에만 혜택 을 주는 방향이 유력해 보입니다. 이 경우 서울 거주 무주택 40대는 대책에서 소외될 가능성이 있습니다. 이에 따라 40대를 포함한 전 연령 실수요자를 대상으로 LTV와 DSR를 적절히 높이고, 서울까지 반영 범위도 확대하는 방안 마련이 요구된다는 지적입니다.