2021년도 세금 어떻게 바뀌나?...부동산 제도 정리

2020년 집값은 풍부한 유동성과 낮은 금리로 인한 자금 유입으로 가격 상승이 컸습니다. 이에 따라 시장 안정화 및 투자수요 억제 등을 위한 대책들이 다수 발표, 2021년 시행을 앞두고 있는 제도들이 많습니다.

 

 

 

 

대표적으로 양도세 및 종부세가 강화되고 특별공급 청약자격이 완화되거나 사전청약제도가 실시되는 등의 변화가 나타날 예정이며 이에 따라 2021년에 시행될 부동산 제도를 정리해봤습니다.

목  차

 

1. 세율 인상 및 세부담 상한 변경 (2021년 1월)

2. 고령자 공제율 상향 (2021년 1월)&부부 공동명의 공제방식 선택 (2021년 1월)

3. 양도소득세 최고세율 인상 (2021년 1월)& 세대 1 주택 비과세 보유기간 산정방식 변경 (2021년 1월)

4. 분양권, 주택수에 포함 (2021년 1월)

5. 장기보유특별공제 거주요건 추가 (2021년 1월)

6. 2년 미만 보유 및 조정대상지역 다주택자 세율 인상 (2021년 6월)

7. 법인 보유 주택 추가 세율 인상 (2021년 1월)

8. 신혼부부 특별공급 소득요건 완화(2021년 1월)

9. 신혼부부 특별공급 소득요건 완화(2021년 1월)

10. 특별공급 내 일반공급 물량 확대 (2021년 1월)

11. 전매행위 위반자에 대한 청약자격 제한 (2021년 2월 19일)

12. 글을 맺으며

 

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1. 세율 인상 및 세부담 상한 변경 (2021년 1월)

 

 

 

2021년 1월부터 종합부동산세 세율이 인상됩니다. 2주택 이하 보유자의 경우 과세표준 구간별로 0.1~0.3% 포인트 가량 인상되며 3 주택 이상 및 조정대상지역 2 주택자는 과세표준 구간별로 0.6~2.8% 포인트 인상될 예정입니다.

기숙사 등을 제외한 법인 보유주택에 대해서는 개인 최고세율을 적용, 2주택 이하는 3%, 3 주택 이상은 6%가 일괄 적용됩니다. 과세표준을 정할 때 주택 공시 가격에 적용하는 공정시장가액 적용비율도 2020년 90%에서 2021년 95%로 인상됩니다. 한편, 세부담 상한도 변경되는데 조정대상지역 2 주택자의 세부담 상한이 300%로 인상(종전 200%)되고 법인 보유주택은 세부담 상한을 폐지합니다. 참고로 법인 보유주택은 6억 원 기본공제액도 폐지됩니다.

 

 

 

2. 고령자 공제율 상향 (2021년 1월)&부부공동명의 공제방식 선택 (2021년 1월)

 

 

 

 

실수요 1주택자 중 고령자의 세액 공제율을 구간별로 10% 포인트 상향 조정하며, 장기보유 공제와 합산한 합산 공제율의 한도도 10% p 상향(70%→80%)되어 고령자의 종부세 부담을 덜어줄 예정입니다.

또 1주택을 공동명의로 보유한 부부는 앞으로 종합부동산세 산정 시, 적용받을 공제방식을 선택할 수 있으며 현재처럼 부부가 각각 6억 원씩 총 12억 원을 공제받을 수도 있고, 1세대 1 주택자와 같이 9억 원을 공제받은 후 고령자 공제 및 장기보유 공제를 적용받을 수도 있기에 더 유리한 방식을 선택하면 됩니다.

만약 1세대 1주택자의 방식이 유리해 해당 방식을 적용받기를 원할 경우에는 9월 16일부터 9월 30일까지 관할 세무서에게 신청해야 합니다. 참고로 부부 공동명의 1 주택자는 공시 가격 12억까지는 각각 6억 원씩 공제를 받는 현재 방식이 유리하고, 12억 원이 넘는 경우 보유 기간이 길어지고 연령이 높아질수록 1세대 1 주택자 공제를 택하는 것이 유리합니다.

 

 

3. 양도소득세 최고세율 인상 (2021년 1월)& 세대 1주택 비과세 보유기간 산정방식 변경 (2021년 1월)

 

 

 

 

 

양도세는 2021년 1월 1일부터 소득세 최고세율이 기존 42%에서 45%로 오릅니다. 현재는 과세표준 5억 원 초과 시 42%의 최고세율을 적용하고 있지만 2021년에는 10억 원 초과 구간이 신설되면서 최고세율이 45%로 상향 조정됩니다.

또 1세대 1주택 비과세 보유기간 산정방식도 변경되는데 1세대 1 주택 양도세 비과세 조건 중 주택을 2년 이상 보유해야 하는 조건이 있었지만 2021년부터는 그 보유기간 산정방식이 바뀝니다. 2 주택 이상 보유했던 세대가 1 주택을 제외하고 모두 팔아 1 주택자가 되어 해당 주택에 대한 1세대 1 주택 비과세를 받으려면 보유기간 산정 시, 해당 주택 취득일이 아니라 ‘다른 주택을 모두 판 후 1 주택자가 된 날’로부터 계산해야 합니다. 단 일시적 2 주택 등 부득이한 사유로 인해 1 주택 비과세를 받는 주택은 예외로 합니다.

 

 

 

4. 분양권, 주택수에 포함 (2021년 1월)

 

 

 

 

 

현재는 양도세를 부과할 때 분양권은 주택수에 포함하지 않았으나, 2021년부터는 조정대상지역의 주택을 팔 때 분양권도 주택수에 포함되어 양도세가 부과될 예정입니다. 단, 2021년 1월 1일 이후 취득한 분양권에 대해서만 이 사항을 적용하고 현재 보유 중인 분양권은 해당되지 않는다고 합니다.

 

5. 장기보유특별공제 거주요건 추가 (2021년 1월)

 

 

 

1세대 1주택의 장기보유 특별공제도 달라집니다. 2020년까지는 2년 이상 거주한 주택은 보유기간마다 연 8%씩 10년 이상일 경우 최대 80%의 장기보유 특별공제를 적용했습니다. 그러나 2021년부터는 보유기간 외에 거주기간도 따집니다.

 

기존 연 8%의 공제율을 보유기간 연 4%, 거주기간 연 4%로 각각 구분하는 것입니다. 즉 10년 이상 보유하고 거주한 주택이어야 각 40%씩 최대 80%의 공제를 받을 수 있게 되는 것입니다

 

 

 

6. 2년 미만 보유 및 조정대상지역 다주택자 세율 인상 (2021년 6월)

 

 

 

 

 

현재는 1년 미만 보유 주택은 40%, 2년 미만 보유 주택은 기본세율을 적용했으나 2021년 6월 이후 양도분에 대해서는 세율이 크게 오릅니다. 1년 미만 보유 주택은 70%로 현재보다 30% p 인상되며 2년 미만 보유 주택은 60%의 단일세율을 적용합니다.

분양권의 양도소득세율도 인상되는데 현재는 조정대상지역에 위치한 분양권에 대해 보유기간과 상관없이 50% 세율을 적용했으나, 2021년 6월 이후 양도하는 분양권에 대해서는 지역에 상관없이 1년 미만 보유 시 70%, 그 외의 경우에는 60%의 세율을 적용합니다.

또한 다주택자가 조정대상지역의 주택을 팔 때 적용하는 양도세 중과세율이 10%p 높아집니다. 현재는 기본세율에 더해 2 주택자는 10%, 3 주택 이상 소유자는 20%를 중과했지만 각각 20%, 30%로 인상됩니다.

2021년 6월 1일부터 시행되므로 다주택자나 보유기간이 짧은 소유자가 매도 계획이 있다면 2021년 5월말까지 매도하여(등기접수일 또는 잔금청산일 중 빠른 날 기준) 인상 전 세율을 적용받는 게 유리합니다.

 

7. 법인 보유 주택 추가세율 인상 (2021년 1월)

 

 

 

법인이 보유한 주택을 양도할 때의 추가세율(사원용 주택 제외)도 인상됩니다. 현재는 법인의 주택 양도 차익에 대해 기본 법인세율(10~25%)에 추가 세율 10%를 더해 과세하지만 2021년부터는 추가 세율이 20%로 인상되며 주택뿐만 아니라 입주권, 분양권에 대해서도 추가 세율이 적용됩니다.

 

8. 신혼부부 특별공급 소득요건 완화(2021년 1월)

 

 

 

현재 민영주택의 신혼부부 특별공급 소득기준은 도시근로자 월평균 소득의 외벌이 120%, 맞벌이 130% 이하지만, 2021년부터는 도시근로자 월평균 소득의 외벌이 140%, 맞벌이 160% 이하로 요건이 완화됩니다. 공공주택의 신혼부부 특공 소득기준도 현재 도시근로자 월평균 소득의 외벌이 100%, 맞벌이 120% 이하에서 2021년에는 외벌이 130%, 맞벌이 140% 이하로 완화될 예정입니다.

 

9. 신혼부부 특별공급 소득요건 완화(2021년 1월)

 

 

 

 

 

생애최초 특별공급 소득기준도 완화됩니다. 현재 공공주택의 생애최초 특별공급 소득기준은 도시근로자 월평균 소득의 100% 이하, 민영주택의 생애최초 특별공급 소득기준은 도시근로자 월평균 소득의 130% 이하지만 2021년부터는 공공주택은 130% 이하까지, 민영주택은 160% 이하까지 완화됩니다.

 

 

10. 특별공급 내 일반공급 물량 확대 (2021년 1월)

 

 

 

 

특별공급 내 소득기준에 따라 나눠지는 우선공급과 일반공급 비율도 달라집니다. 현재는 신혼부부 특별공급의 경우, 물량의 75%를 소득요건 100%(맞벌이 120%) 이하인 사람에게 우선 공급되고 있지만, 이 비율이 2021년에는 70%로 줄어들고, 대신 상위 소득에 해당하는 일반 공급 비율은 25%에서 30%로 늘어날 예정입니다.

 

생애최초 특별공급도 우선공급 70%, 일반공급 30%로 나누어 공급되며 완화된 소득요건을 충족하는 사람들이 신청할 수 있는 일반공급 물량이 늘어나는 것이며 일반공급은 추첨제로 진행될 예정입니다.

한편으로 특별공급은 소득이 낮을수록 당첨 확률이 높아지는데 특별공급 물량의 70%를 우선 공급하고 나머지 30%는 완화되는 소득요건을 충족하는 사람들과 우선 공급에서 탈락한 사람을 함께 대상으로 공급하기 때문입니다.

 

 

 

11. 전매행위 위반자에 대한 청약자격 제한 (2021년 2월 19일)

 

 

 

지금까지는 위장 전입을 하거나 허위 임신 진단서 등을 발급받는 방법 등을 쓴 공급질서 교란자에게만 청약 금지 불이익을 줬습니다. 하지만 2021년 2월 19일부터는 분양권 전매 제한을 위반하거나 알선한 사람도 공급질서 교란자와 동일하게 위반행위를 적발한 날부터 10년간 청약자격이 제한된다고 합니다.

 

 

12. 글을 맺으며

 

세법은 알면 손해를 보지 않지만 모르고 지나가면 우리가 모르는 곳곳에서 세금으로 돈이 빠져나가게 됩니다. 따라서 오늘 공유해드린 내용을 잘 인지하셔서 내년에는 혹시 모를 세는 세금들을 아껴봅시다.